Office-tel: khi con lai được ưu ái hơn con ruột
Office-tel là một sản phẩm con lai giữa văn phòng truyền thống và căn hộ để ở. Rất nhiều nhà đầu tư đang đổ xô vào phân khúc này giống như phân khúc condotel, hometel… vì khoản khai thác lợi nhuận của nó.
Nhưng thật sự, sản phẩm Office-tel có phải là kênh đầu tư tốt trong tương lai hay chỉ là xu hướng đầu tư nhất thời.
Hãy cùng Weland.vn đánh giá qua 5 điểm sau, để hiểu tất tần tật thông tin về mô hình đầu tư căn hộ Office-tel
NHỮNG ĐỐI TƯỢNG NÀO QUAN TÂM ĐẾN LOẠI HÌNH CĂN HỘ OFFICE-TEL
Mô hình Office-tel được thiết kế hỗn hợp vừa là căn hộ để ở vừa có chức năng văn phòng, diện tích cũng tương đối nhỏ nên những đối tượng khách thuê chủ yếu là:
KHÁCH ĐI THUÊ
– Các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty startup/khởi nghiệp, có quy mô dưới 10 nhân viên hay các chuyên gia nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, muốn có địa điểm để đặt văn phòng đại diện, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí.
– Không những có thể đăng ký kinh doanh làm văn phòng, Office-tel còn được sử dụng như một căn hộ nhỏ, thích hợp cho những người độc thân, vợ chồng trẻ, gia đình ít người…
ĐỐI TƯỢNG MUA ĐẦU TƯ
– Nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi, người mua đầu tư cho thuê lại, có tài chính tầm 1-2 tỷ, muốn có khoản lợi nhuận cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng và ổn định
– Đối tượng thứ 2, là các chuyên gia nước ngoài, công ty nước ngoài muốn đặt văn phòng đại diện nhưng cũng muốn tiết kiệm một khoản chi phí ở khi sang làm việc tại Việt Nam.
– Đa số các Office-tel được đặt tại các vị trí trung tâm, gần các trung tâm thương mại lớn, nằm ngay trục đường chính, thuận tiện đi lại để dễ quảng bá công ty. Ngoài ra, Tòa nhà có quản lý chuyên nghiệp, sảnh đón sang trọng, khu vực bảng tên công ty và hệ thống thang máy riêng cho khách văn phòng tốt, sẽ thu hút được nhà đầu tư đến thuê hơn.
NHỮNG HẠN CHẾ CỦA MÔ HÌNH OFFICE-TEL
Đầu tiên, diện tích của Office-tel khá nhỏ, chỉ tầm 30-45m2 nên việc chia sẻ với không gian ở sẽ làm không gian làm việc bị hạn chế.
Khách mua không được sở hữu vĩnh viễn căn hộ, không được đăng ký hộ khẩu. Hình thức đầu tư này cũng giống việc đầu tư thuê rồi cho thuê lại.
Không phải dự án căn hộ nào cũng có thể đầu tư phát triển office-tel. Những dự án có vị trí tốt, gần trung tâm, khu kinh doanh sầm uất và thuận lợi về giao thông sẽ thuận lợi hơn cho mô hình này. Còn tại những vị trí xa trung tâm, các công ty, cá nhân sẽ thích thuê các văn phòng có diện tích lớn hơn
Office-tel được ví như một dạng căn hộ siêu nhỏ, thường không tính vào mật độ dân số của chung cư. Nhưng thực ra, ở Office-tel, người ở vẫn được sử dụng chung các tiện ích của khu căn hộ như: chỗ giữ xe, công viên, hồ bơi, khu thương mại… Và cùng với diện tích của 1 căn hộ chủ đầu tư có thể làm được 2 -3 căn Office-tel. Điều này vô hình đã tăng mật độ dân số của dự án một cách hợp pháp
Lượng cầu đối với mô hình này hiện tại chưa nhiều, khách hàng chưa biết nhiều đến dạng đầu tư này, sự cạnh tranh trực tiếp với phân khúc văn phòng, mặt bằng cho thuê… Nên nhà đầu tư thứ cấp cần căn nhắc kĩ trước khi xuống tiền đầu tư.
Với diện tích nhỏ, được sử dụng và tiếp cận hết các tiện ích của khu căn hộ nên nếu đầu tư cho thuê ở, loại hình Office-tel cũng bị cạnh tranh với các căn hộ truyền thống trong cùng một dự án và lân cận
THÁCH THỨC CỦA THỊ TRƯỜNG DÀNH CHO MÔ HÌNH OFFICE-TEL
– Thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư của loại hình office-tel là các vấn đề về khung pháp lý. Hiện nay, vẫn chưa có quy định cụ thể về quyền sở hữu và sử dụng căn hộ giữa mục đích làm việc và lưu trú, các quy định về việc sở hữu căn hộ office-tel đối với người nước ngoài . Vì vậy, các nhà đầu tư nên cân nhắc xác định rõ nguồn cầu đối với phân khúc này, xu hướng của thị trường thứ cấp (bán lại hoặc cho thuê) cũng như các chính sách về cam kết cho thuê/thuê lại từ chủ đầu tư.
– Hiện tại mô hình Office-tel đang giúp các chủ đầu tư thu hồi vốn tốt và nhanh hơn so với các nhà đầu tư văn phòng cho thuê truyền thống hay căn hộ, còn nhà đầu tư thì dễ dàng đầu tư vì mức giá không cao do diện tích nhỏ và giá tiền không cao. Nhưng trong tương lai, mô hình Officetel này sẽ gặp phải sự cạnh tranh quyết liệt đến từ nguồn cung bất động sản thương mại, mặt bằng văn phòng cho thuê truyền thống vì bản chất na ná nhau
– Với sự phát triển quá nhanh của dạng mô hình đầu tư mới này, nhiều chủ đầu tư đang tranh thủ thu hút nguồn vốn nhà đầu tư bằng cách bố trí các căn hộ Office-tel vào các các dự án căn hộ, ngay ở những khu vực không thuận tiện để phát triển mô hình này, điều này có thể sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư thứ cấp sau này có ý định bán lại hoặc cho thuê
– Tuy nhiên, không vị trí của dự án nào cũng phù hợp để đầu tư và phát triển office-tel. Chỉ những dự án có vị trí tốt, gần trung tâm, khu kinh doanh và thuận lợi về giao thông mới phù hợp. Những vị trí xa chỉ thích hợp cho các văn phòng quy mô lớn, cần thiết cho các công ty tạo ra nhiều việc làm hơn.
THÔNG TIN MỚI VỀ THỜI HẠN SỞ HỮU OFFICE-TEL
– Trong quá trình hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, hiện đang có xu thế dịch chuyển mạnh dòng vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam, kéo theo đó là nhiều nhà đầu tư, chuyên gia, việt kiều đến Việt Nam làm ăn, sinh sống, và lựa chọn sống và làm việc tại dạng căn hộ Officetel
TUY NHIÊN, Theo khoản (2.b) điều 159 Luật Nhà ở thì hiện nay người nước ngoài vẫn chưa được mua office-tel tại nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp vừa ở vừa kinh doanh
– Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ: chỉ có đất ở, đất dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, đất nghĩa trang mới được giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Các loại đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ, officetel trong dự án nhà ở thì chỉ được giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất có thời hạn
TUY NHIÊN, Thực tế nhiều dự án trong cùng một tòa nhà nhưng có tình trạng phần chủ sở hữu các căn hộ các tầng trên được giao đất ổn định lâu dài, trong lúc phần khối đế hoặc thậm chí xen kẽ giữa Officetel và Căn hộ trong cùng một tầng của tòa nhà làm thương mại, dịch vụ, hoặc officetel lại chỉ được giao đất có thời hạn (dưới hình thức thuê đất) tối đa là 50 năm là sự bố trí không hợp lý Vì nhiều lý do như Officetel cũng có chức năng để ở, nên hiện nay có nhiều ý kiến trình bày sửa đổi điều 55 luật đất đai 2013 để trở nên linh hoạt hơn về thời hạn sở hữu đối với dạng sản phẩm này.
HƯỚNG XỬ LÝ CĂN HỘ OFFICE-TEL KHI HẾT THỜI HẠN
Office-tel chỉ có chức năng là căn hộ – văn phòng cho thuê mà không có chức năng cư trú giống như căn hộ truyền thống nên chỉ được xem là công trình xây dựng chứ không phải nhà ở.
Trường hợp chuyển đổi thời hạn sử dụng đất sang lâu dài, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung theo yêu cầu của thành phố trước khi cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, những quy định này hiện vẫn đang trong thời gian nghiên cứu bổ sung luật
SỞ HỮU OFFICE-TEL NHÀ ĐẦU TƯ VẪN ĐƯỢC CẤP NHỮNG QUYỀN:
Được cấp chủ quyền (sổ hồng/ Giấy chứng nhận) đàng hoàng chứ không phải hợp đồng thuê 50 năm (kiểu như đi thuê nhà thông thường), Vẫn có quyền cầm cố, mua bán, thừa kế, tặng cho giống như giấy chứng nhận của căn hộ.
Thời hạn sử dụng ghi trên giấy chứng nhận: 50 năm chứ không phải ổn định lâu dài Trong thời hạn 50 năm, Trường hợp căn hộ Officetel bị giải toả, tái định cư hoặc bị đập bỏ vì bất cứ lý do gì như: có nguy cơ đổ xụp, xuống cấp trầm trọng thì:
– Trường hợp chưa đến 50 năm: bị đập bỏ, giải toả (30 năm chẳng hạn) thì được đền bù căn hộ tương đương (thời hạn sử dụng còn 20 năm). Áp dụng trường hợp Thứ 3 để thi hành việc bố trí tái định cư.
– Trường hợp đủ 50 năm: bị đập bỏ giải toả, không được đền bù giống như căn hộ truyền thống.
–Trường hợp niên hạn sử dụng hơn 50 năm: Sau khi có kết luận kiểm định chất lượng của các cơ quan quản lý nhà có thẩm quyền, thường ở cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư – tòa Officetel. Thì người thuê mua, sở hữu căn Officetel trước đó nếu có nhu cầu sử dụng tiếp thì được tiếp tục ưu tiên sử dụng và được gia hạn quyền sử dụng căn Officetel với thời gian gia hạn bằng bằng với niên hạn của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh cấp phép ( Hiện tại là 20 năm ) và chủ sở hữu phải trả thêm tiền sử dụng đất để gia hạn thêm
TRÍCH THEO LUẬT: Nghị định 99/2015/ND-CP hướng dẫn luật nhà ở 2014: Điều 7; Điều 8; Điều 73 có quy định đối với nhà hình thành từ đất thuê, đất sở hữu lâu dài, mà bán sở hữu 30, 40 hay 50 năm thì :
Hợp đồng là hợp đồng mua bán
Sau khi hết thời hạn sở hữu 50 năm: thì căn cứ theo thỏa thuận trong Hợp đồng Mua Bán đã ký lần đầu tiên để giải quyết quyền sở hữu thời gian sau 50 năm; Nếu ko thỏa thuận trong hợp đồng thì quyền sau 50 năm của chủ đầu tư. Nhưng theo điều 55, 126 luật đất đai 2013 thì đất giao cho chủ đầu tư cũng chỉ 50 năm.
ĐIỂM DANH NHỮNG DỰ ÁN OFFICE-TEL ĐANG CÓ Ở TP.HCM
Hiện nay, nhiều chủ đầu tư trong nước cũng đang phát triển mô hình,office-tel trong các dự án căn hộ như: Bitexco (The Mannor), Novaland (RiverGate, The Tresor, Lexington Residence, Orchard Garden, The Sun Avenue), Sacomreal (Charmington La Pointe), Phát Đạt (The Everich Infinity ), Hưng Thịnh (Florita, Richmon City), Vingroup (Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River ) Điền Phúc Thành (Centana Thủ Thiêm )…
Hy vọng, bài chia sẻ từ Weland.vn sẽ mang đến những thông tin bổ ích cho quý độc giả về mô hình đầu tư Office-tel.
![Cơ hội cho thị trường bất động sản hậu Covid-19]({"jaw_blog-16_9-small":{"file":"https:\/\/news.weland.vn\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/co-hoi-thi-truong-bds-hau-covid-19-170x95.jpg","width":170,"filesize":6255},"jaw_blog-16_9-middle":{"file":"https:\/\/news.weland.vn\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/co-hoi-thi-truong-bds-hau-covid-19-270x152.jpg","width":270,"filesize":14245},"jaw_blog-16_9":{"file":"https:\/\/news.weland.vn\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/co-hoi-thi-truong-bds-hau-covid-19-475x267.jpg","width":475,"filesize":39301}})
